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上海5年前认购最高、最难抢的红盘现在都怎么样了?
2025-05-27 20:14:22 浏览次数:


  招商虹桥公馆◆★◆、金地虹悦湾、虹桥悦澜◆■◆■■、远洋虹桥万和源、万科·天空之城五期、安澜西郊·宽境、上海蟠龙天地■★◆■★、虹桥灿耀星城等在2021年新规后开盘★■■★★★、加推的房源都在限售之中。

  另外普陀长风的瑞仕璟庭溢价33.33%也不低◆★■★◆,这要感谢它傍上了一个好邻居——长宁。

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  到了2022年大虹桥新房供应更多了,8856套房认购约1★■.9万组,整体认购率214%。

  因此从2021年到现在上海大量的红盘都还处在限售中呢,二手房无法在市场上流通。

  商务楼几乎全部入住满★◆■■、太古里成为打卡网红◆■■★■、华二前滩冲进浦东公办TOP2。

  除了东方惠礼、三湘印象名邸外,前滩的格力浦江海德★◆、尚峰名邸收益也很不错◆■,分别高达32★■◆.98%和25★■■.00%■◆。

  瑞虹新城、大宁、武宁■■■■、长风的溢价都只是暂时的,未来次新房入市后都会被打击到。

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  2020年上海新房真的太火了◆■◆★,以至于在后期出台了限售5年的新规■■■★■,并在2021年3月3日开始实行★★★■★◆。

  这让徐泾的限售盘更多了■◆◆,还有前湾、江桥在内,不再一一列举,总之未来两年是大虹桥新房解禁的高峰期。

  从这份《2020-2021年2月积分制前上海摇号红盘收益TOP榜》中★★★★■◆,我们能窥探出哪些重要信息呢?

  排在红盘收益TOP榜第一层级(30%-52%)的是前滩、瑞虹新城、漕河泾■■■◆★★、康健和长风板块,为啥它们的溢价领跑这么多?

  漕河泾板块内非常缺乏次新房◆★◆,导致购买力外溢到七宝、九亭和泗泾,养活了沿线众多板块。

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  不过汇成南街里对口的学校质量一般(体职院附小+长桥中学),几乎是菜校组合,所以溢价并不是太高◆◆。

  虹口瑞虹新城板块的中粮瑞虹·海景壹号以39.13%的溢价高居收益TOP榜第三。

  御桥是浦东中部的地理交通中心和商业生活中心,主要购买客群来自张江、陆家嘴等产业区。

  长宁全域开发都非常饱和,新房◆◆◆、次新房非常稀缺,给了长风很大的购买力外溢。

  这里的购物商场有复地活力城、开新里■◆★★★、亲水湾生活广场、地杰乐生活广场等■■◆,且康恒路建了新的商办★■,很有生活气息。

  不考虑大虹桥产业变动,单从供应冲击来看■■■,大虹桥的红盘溢价率会不会进一步走低、甚至消失呢?

  由于篇幅限制,还有众多板块和红盘我们没有讲到◆★◆◆★,想进一步了解欢迎扫码深入探讨◆★:

  御桥是11、18号线双轨交汇的板块,交通非常方便,能够吸收到多个方向的置业客群;

  其中徐汇长桥「汇成南街里」创下7.88%的最低中签率纪录◆★,比摇中沪牌还难★◆◆■。

  前湾主要以产业开发为主,规划了大虹桥最高大上的CBD社区,未来配套最顶级:

  虹口的中粮瑞虹·海景壹号、招商虹玺、外滩玺、弘久新弘北外滩、融创青云一号★★■■、瑞虹新城瑧庭等都是高积分限售盘;

  徐汇漕河泾板块的鑫耀中城以38.43%的溢价排在收益TOP第四,同样很抢眼。

  宝山共康的红盘大华公园城市溢价几乎消失★◆■■◆,徐泾红盘金地虹悦湾已正式破发,这是为啥?

  再加上市区客也要过来买房◆◆,让瑞虹新城拥有了强大的购买力支持,因而表现出了高溢价◆★■■◆★。

  那时候央行大放水叠加上海旧改三年计划启动等,多种原因促发上海二手房大涨。

  徐汇长桥板块的汇成南街里是2020年认购率最高、最难抢的一个红盘,当前溢价25.79%。

  而在积分制实行前的2020年那批业主很幸运◆★,在楼市大涨时期可以迅速出手,立马能赚快钱◆■■■■◆。

  据统计,2020年上海诞生了27个千人摇红盘◆★◆★★,平均认筹率达327%★★■■■■,远超2019年的89%。

  前滩是当红炸子鸡,是上海近些年来发展最幸运■■■★◆、最快速和最成功的滨水商务区。

  杨浦新房本身溢价就很低,只有鞍山板块的保利天汇以18.29%上了榜,以后溢价会更低了★★◆■◆■。

  小区被铁路、高架和沪青平公路拦住了★■■,出门很绕嘴,在同类竞品增多的情况下都压低了溢价。

  如首创天阅滨江◆■★、仁恒海上源■■、中企云萃江湾、龙光天境、金隅外滩东岸、保利天汇◆■■◆◆、保利珑誉等■■★。

  嘉定江桥的保利云上澄光■■◆★、松江泗泾的招商9号公馆溢价明显偏低■◆◆★■■,只剩下4%左右★◆★■★■。

  2021年大虹桥新房供应4456套■★■,逾1★■◆◆◆.2万组认购,整体认购率约277%★★◆◆◆■。

  这是因为整个徐汇新房供应太稀缺了,徐汇中南部老公房居民的改善需求很强,刺激了热度★★■★◆。

  等到那些限售的楼盘全部放到市场上流通★■★◆■,让市场充分反应完,底差不多也到了。

  汇成南街里237套房吸引了3007人认购◆◆■★,平均12★■.68个人才能抢中一套,中签率低至7★★◆◆.88%。

  排在红盘收益TOP榜第三层级的是溢价低于20%的红盘◆◆◆★■■,其中低于10%的刨除贷款利息接近于破发■★◆◆★。

  御桥还有XQ,各方面配套都不错,即使有高压线也挡不住其在浦东强大的置业吸引力。

  排在红盘收益TOP榜第二层级(20%-30%)的是御桥、前湾、董家渡★◆■◆■、大宁■★、长桥、徐滨、徐泾、武宁和浦江板块,为啥它们的溢价也这么高■■◆■◆★?

  众所周知,新房认购比例一旦超过130%就触发积分限售5年■■★◆■,这是抑制市场投机过热的一种调控手段。

  杨浦是市区新房供应的大户,2021-2022年开发的很多新房都触发了积分限售。

  当时首期以7★★■■■◆.95万元/m²买汇成南街里的都是赚的★★■◆,毕竟现在外环外的华泾新房嘉华嘉俊庭、雍汇庭都卖上8.1-8■★★.3万元/m²了■■◆。

  对比5年前的开盘价和现在的二手房成交价,这些不限售的红盘溢价收益情况如下:

  共康的房价能够起来是得益于大宁的外溢■★■,连大宁都很有性价比了,自然给不了共康外溢了■★◆■◆◆。

  上海红盘的溢价是波动性的,尤其是2021年开始限售的新房将在明年迎来解禁,溢价波动更大了★■★。

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  本身长风也处在苏州河畔跟天山一水之隔,城市界面做得非常漂亮★◆■■★,很好地承载了这类需求。

  这导致新房产生了倒挂,从而引发了一股全市打新热潮,并在2020年诞生了一批◆★★■◆★“红盘”。

  为此我们对认筹在1000人以上或者认购率超400%的“真红盘”做了详细的统计◆■◆◆。

  徐汇8万级别的新房非常稀缺,这是踏入徐汇最低门槛的新房产品,这种产品放在市区也稀缺◆★。

  这是因为前湾在大虹桥各板块定位中最高,未来产业上限和当前新房定价都是最高的,徐泾、江桥都次之。

  漕河泾是上海西南的产业重区◆◆,距离徐家汇也近,已然成了上海西南的楼市奶妈。

  那么从2020年开始到新房积分制实施前,上海那些认购最高最难抢的红盘现在都怎么样了呢★◆■★?

  徐汇康健板块的天悦溢价高达35.38%排名TOP5,也是沾了漕河泾的光。

  北静安的静安天悦、龙盛福新里、静安府西区、华发仁恒苏河世纪★■■◆、新湖上海青蓝、宝珀公寓、天汇世纪玺等也都是限售盘★◆★。

  其中前滩的东方惠礼◆★★■、三湘印象名邸以52■■.17%、47.78%的最高溢价分别抢占TOP1和TOP2。

  从上述的红盘溢价预测也能看出★◆■,上海楼市真正的■★★“底”出现的时间或在2027-2028年。

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